Hyvää Kiinteistöiltaa ja tervetuloa seuraamaan Asuntosalkun mielenkiintoisia uutisia. Asuntosalkun mielenkiintoisia uutisia. Nämähän ovat sikäli ajankohtaisia, että meillä on kalenterivuodesta poikkeava tilikausi, joka alkoi lokakuun alussa ja päättyi syyskuun loppuun, joten täällä on sitten tuoreita tilinpäätösnumeroita. Sehän julkaistiin viime viikon torstaina. Tilinpäätöstiedote siis. Joka tapauksessa keskeistä on se, että me olemme pystyneet jalostamaan meidän salkkua väkevästi arvonmäärityksen ylittäviin hintoihin. Frans jo siihen viittasi omassa esityksessään aikaisemmin, ja sen lisäksi keskeistä on ollut se, että meillä on ollut erinomaiset vuokrausasteet läpi erilaisten korkotilanteiden sekä silloin, kun korot ovat olleet nousussa, laskussa ja silloin, kun on ollut ylitarjontaa ja enemmän tasapainoa asuntomarkkinoilla, niin myös silloin on ollut korkeat vuokrausasteet.

Käydään lyhyesti läpi. Ensiksi Asuntosalkku sijoituskohteena. Mehän kerromme tässä viitaten tähänkin, mitä Frans sanoi, että olemme vaihtoehto asuntorahastoille ja suoralle asuntosijoittamiselle eli päivittäinen likviditeetti. Kuten kohdassa 6 sanotaan, vahva perusliiketoiminta, jatkuvasti korkea vuokrausaste. Palaan tähän kohtaan niin kuin näihin muihinkin kohtiin. Meillä on tosiaan ollut mahdollisuus hyödyntää markkinatilannetta niin, että me olemme myyneet asuntoja salkun jalostuksen yhteydessä väkevästi yli tasearvojen Tallinnassa. Siihenkin palaan, tulee oma kalvo siitä. Ja sitten nämä saadut voittovarat on sijoitettu tuottavasti. Meillä on ollut mahdollisuus ostaa fiksusti omia osakkeita markkinoilta. Meidän konsepti on vaikeasti kopioitava. Se on selkeä etu tässä markkinatilanteessa, koska meillä on yksittäisiä asuntoja omilla tonteilla kasvukeskuksissa, hyvien liikenneyhteyksien varrella, omistusasuntotaloissa, ja tätä myöden liiketoimintamalli on laadukas, kestävä ja resilientti. Eli olemme kestäneet hyvin sekä nousevia korkoja, korkeampia korkoja, laskevia korkoja, ylitarjontatilanteita, erilaisia shokkeja markkinassa ja läpi näiden erilaisten suhdanteiden. Meidän vuokrausaste on pysynyt korkealla tasolla. Meidän asunnot Tallinnassa ovat tällaisia premium-asuntoja. Nämä kaikki sisäkuvat, jotka tässä esityksessä ovat, ovat meidän asunnoista. Eli tästä voi sitten katsoa, kuinka komeita ne ovat.

Tässä avainlukuja tilikaudelta. Eli vuokrausaste erityisen korkea, kun katsotaan, että me toimimme käytännössä siis Helsingin työssäkäyntialueella. Ja sitten pieni osa on kasvukeskuksissa, yli 98 %. Suomessa, Tallinnassa korkea taso yli 97 %. Muistetaan kuitenkin, että meillä on valmistunut asuntoja, rakenteilla olleita Tallinnassa, ja sen lisäksi me olemme jonkin verran myyneet niitä asuntoja. Me olemme myyneet asuntoja tyhjänä. Niin, sillä on oma vaikutuksensa tähän lukemaan. Ja silti olemme näin korkealla tasolla. Tase on arvostettu maltillisesti, puhutaan lähemmäs 5 %:n tuotosta, ja realisoitunutta voittoa kertyi reilu 2 miljoonaa. Viime tilikaudella liikevaihto oli tuo reilut 19 miljoonaa ja nettovuokratuottoa 11,5. Luototusaste vajaa 55 %, eli voidaan todeta taseen olevan terveellä pohjalla. Valmiita asuntoja reilu 2 000, ja tosiaan nyt ei ollut yhtään asuntoa rakenteilla tilikauden päättyessä. Valmiiden asuntojen käypä arvo jakautuu niin, että Suomen osuus on reilut 160 miljoonaa ja Tallinnassa on reilu 100 miljoonaa euroa.

No miksi sitten tosiaan me olemme pärjänneet? Esimerkiksi taloudellisessa vuokrausasteessa näin hyvin? No, se salaisuus on oikeastaan siinä, että meillä on tietysti oikeantyyppisiä asuntoja erilaisiin suhdannetilanteisiin. Nyt jos katsotaan sitten vuokralaisen näkökulmasta vuokra-asunnon haluttavuutta, niin voisi piirtää tällaisen janan, minkä me olemme piirtäneet tässä haluttavuuden osalta, ja todeta näin, että vuokra-asunto omistusasuntotalossa on käytännössä hyvin lähellä omistusasuntoa, ja joillain se jopa ohittaa sen, kun ei tarvitse laittaa pääomia kiinni siihen omistusasuntoonsa. Voi vaan asua siellä omistusasujien joukossa vuokra-asunnossa oikealla palstalla. Sitten nämä yksittäiset huoneistot kerrostaloissa. Tässä kuvaa meidän asuntoja. Kaikista ei tietysti osteta. Aika monesta on pieni määrä, joistain vähän enemmän. Sitten asuntoja taloista.

Keskeisiä mittareita tosiaan: taloudellinen vuokrausaste on ollut korkea. Me olemme pääkaupunkiseutuvetoisia. Virossa kaikki on Tallinnassa, keskustan lähialueilla kävelymatkan päässä vanhastakaupungista, ja sitten Suomessa, kun huomioidaan vielä Helsingin työssäkäyntialue eli kehyskunnat mukaan, jota moni laskee, niin silloin ollaan lähempänä 90 %. Me olemme raideliikenneasemien lähellä. Alle 600 metriä on katsottu lyhyeksi kävelymatkaksi. Siellä on 80 % Tallinnassa tai vähän yli, reilu puolet pääkaupunkiseudulla. Tämä on nyt sitten puhdas pääkaupunkiseutu eli Helsinki, Espoo, Vantaa. Kilometri on katsottu vielä kävelymatkaksi, ja siellä on sitten 73 % pääkaupunkiseudulla. Tallinnassa käytännössä lähes kaikki. Noin 8 prosenttiyksikön muutos tulee tästä, kun Vantaan ratikka rakennetaan. Siitähän tehtiin tuossa hetki sitten päätös. Yksiöiden ja kaksioiden osuus on suuri, selkeästi yli 90 %, ja Tallinnassa meidän kaikki asunnot ovat omalla tontilla. Suomessakin melkein kaikki, ja ne jotka eivät ole, ne ovat kuntien, kyseisen kunnan tai kaupungin vuokratontilla sitten, missä tämä asunto sijaitsee.

Tässä sitten kuvaa siitä, missä nämä asunnot tosiaan ovat ja käyvän arvon jakautumista alueittain. Tuossa nähdään, että pääkaupunkiseutu, ja kun me huomioidaan kehyskunnat mukaan, niin ollaan lähempänä 90 %, ja loppu on sitten Tampere, Turku ja Lahti. Eli käytännössä me olemme tässä kasvukeskuksissa näiden kaikkien asuntojen osalta. Tallinnan osalta sitten seuraavaksi. Tuossa on piirretty kehä, josta on siis kahden ja puolen kilometrin etäisyys vanhaankaupunkiin. Nyt me näemme, että nämä meidän asuntotäpät ovat tämän kehän sisäpuolella selkeästi. Eli tästä silmämääräisesti voi sanoa sellaisen, että kilometri, puolitoista on vanhaankaupunkiin, jolloin ollaan siinä aivan keskusta-alueella todella hienoissa asunnoissa, joista on kuvia tässäkin esityksessä.

Tässä on sitten olennainen seikka myös jatkoa ajatellen. Eli on tehty tutkimusta, että mikä on kaikista tärkein valintakriteeri vuokralaisella Suomessa, kun hän valitsee vuokra-asuntoa, ja 90 % sanoo, että se on vuokran määrä. Silloin jos on kokonaisvuokraltaan edullisempia asuntoja, joihin todella monella on varaa, niin niiden kysyntä oletettavasti kasvaa. Varsinkin nyt, kun tukijärjestelmää on muutettu niin, että pitää maksaa suurempi osa vuokrasta niin sanotusti omalla rahalla, niin silloin tämä tilanne houkuttaa entistä enemmän. Eli se absoluuttinen vuokran suuruus on se, jolla on isosti merkitystä. Tosiaan meillä on Suomessa. Me olemme tässä edullisessa segmentissä, jossa on paljon kysyntää näille asunnoille. On luonnollista, että jos vuokran määrä on 600 euroa, niin sinne on enemmän kysyntää kuin jos vuokran määrä on 1 000 euroa. Koska tietysti jokainen, joka pystyy maksamaan 1 000 euroa vuokraa, pystyy maksamaan myös 600 euroa vuokraa. Tallinnassa me olemme aivan keskusta-alueella, näissä hienoimmissa asunnoissa. Siellä on dynaaminen talous, se kasvaa ja näille on ollut tosi hyvää kysyntää. Eli segmentti kahtalainen, maakohtaisesti kohdistettu.

Tässä on muutamia esimerkkejä lyhyesti. Minkälaisia asuntoja Tallinnassa. Noblessner. Hieno alue, kun tullaan satamaan, niin siitä jonkun verran länteen päin tämän kuuluisan turistikohde Merimuseon jälkeen. Täällä muun muassa tehdään tv-mainoksista iso osa, jos niitä Virossa tehdään, tai kun tehdään niitä, niin ne kuvataan täällä Noblessnerin alueella. Siitä alueesta, kun lasketaan asuntomäärästä, niin meillä on tuollainen kymmenkunta prosenttia asunnoista. Vastaavasti Kalarannassa noin kymmenkunta prosenttia asunnoista, mitä alueella on. Muutenhan nämä ovat siis käytännössä omistusasuntokäytössä. Tämä on heti seuraava asunto, vielä lähempänä laivasatamaa, johon siis Suomesta tulevat laivat tulevat trendikkäällä Kalamajan alueella. Meillä on se vajaa parisataa asuntoa, kun lasketaan nämä kaksi aikaisempaa aluetta siihen mukaan. Näitä sisäkuvia on tietysti kiva katsella.

No sitten jos ajatellaan edelleen tätä tasetta, meillä on hyvä lainoitustilanne tässä markkinaturbulenssissakin. Me olemme uudelleenrahoittaneet, uusineet lainoja hyvillä ehdoilla yhtiön kannalta, eli sopimukset ovat pitkiä. Tallinnan osalta meillä on 85 %, vähän reilu, niin aina vuoteen 2030 saakka tällä hetkellä ja sitten tämä loppuosa vuoteen 2028. Suomen osalta ollaan niin, että lainat ovat sinne vuoteen 2028. Ja olennainen seikka tässä on myös se, että ensinnäkin tietysti se, että meillä on hyvin kassavaroja, mutta se, että me olemme pystyneet tekemään bullet-lainasopimuksia tällaisessa markkinatilanteessa viiden vuoden maturiteetilla. Ja sehän on tietysti hyvä asia, jos tässä markkinatilanteessa sellainen sopimus tehdään, ja se osoittaa sitten pankkien luottamusta myös meidän toimintaan. Osingonmaksajaksi ollaan palaamassa, eli yhtiökokoukselle on esitetty ehdotus siitä, että osinkoa jaettaisiin. Yhtiökokoushan on nyt sitten ensi vuoden alussa.

Nyt minä palaan tähän houkuttelevaan yhtälöön. Miten me olemme pystyneet näitä asuntoja myymään salkun jalostuksen yhteydessä? Eli nyt markkinatapa on niin. Asunnot on arvostettu taseessa tuottolähestymistavalla, mikä tarkoittaa sitä, että kassavirran kautta on laskettu se arvo. Nyt tämä tuottovaade näiden Tallinnan asuntojen osalta on suuruusluokkaa 5 %, kun lasketaan, että miten me olemme tässä viimeiset pari tilikautta ja itse asiassa vähän pidempäänkin myyneet näitä asuntojen jalostustoiminnan yhteydessä, niin me olemme suuruusluokkana myyneet niitä 25 % yli näiden tasearvojen. Salaisuus. Salaisuus tässä on tietysti se, että koska meillä on näitä yksittäisiä asuntoja, me voimme myydä niitä myös kuluttajille. Tähän siis käytännön esimerkkinä, josta minulla on vielä yksi kalvo. Kohta tulee, niin tarkoittaa sitä, että jos otetaan tällainen esimerkki asunto tasearvostukseltaan esimerkiksi 400 000 euroa, niin jos me pystymme myymään se 25 % korkeammalla hinnalla, se tarkoittaa sitä, että me saamme markkinoilla siitä 500 000 euroa. Ja sehän on tietysti yhtiön kannalta hyvä juttu.

Sitten hyvä juttu on se, että jos me pystymme nämä saadut pääomat sijoittamaan tehokkaasti. Eli nyt me olemme ostaneet omaa osaketta. Aloitettiin se viime tilikaudella, ja sinä aikana ostettiin tuollainen noin 1,26 prosenttia yhtiön osakkeista vajaalla miljoonalla eurolla. Ja kun muistetaan tämä yhtälö, että meidän tasearvo on reilu 120 euroa per osake ja me olemme keskimäärin ostaneet nämä vähän alta 80 euron hintaan per osake, niin tämä yhtälöhän on ollut tietysti omistaja-arvoa kasvattava, varsinkin jos tätä pitkäjänteisesti pystytään tekemään. Tässä on sitten yhteenvedetty se, että mitä tämä omien osakkeiden osto samalla kun myydään asunto tuottavasti jalostustoiminnan yhteydessä tarkoittaa. Eli tässä on nimenomaan otettu tällainen esimerkkiasunto. Meillähän nämä asunnot ovat vähän pienempiä, niin kuin käy ilmi myös tässä esityksessä arvoltaan, mutta tämä on nimenomaan esimerkin kautta nyt laskettu, mikä tarkoittaa siis sitä, että jos tällaisen esimerkkiasunnon arvostus on noin 400 000, niin koska me olemme pystyneet myymään niitä merkittävästi väkevästi. Olemme käyttäneet termiä korkeampaan hintaan markkinoille, eli tässä esimerkissä 500 000 eurolla. Niin sehän tarkoittaa sitä, että tämä oman pääoman määrä kasvaa merkittävästi.

Tässä on päässälaskunkin yksinkertaistamiseksi tehty tällainen esimerkki, että puolet on vierasta pääomaa eli velkaa. No, meidän tapauksessa se on lähelle. Se pikkuisen enemmänkin on sitä, koska se lainoitusaste oli 54,6. Muistetaan aikaisemmilta sivuilta. Mutta jos puolet olisi velkaa, niin silloinhan vierasta pääomaa olisi 200 000, omaa pääomaa 200 000 siellä taseessa. Jos tämä asunto sitten myydään 500 000 eurolla, niin silloinhan tämä velan määrä ei muutu miksikään. Eli se on se sama 200 000. Jos se maksetaan myynnin yhteydessä pois, niin meidän oma pääoma kasvaa 50 %, eli 50 prosenttia 200 000 eurosta 300 000 euroon. Tässä esimerkissä nyt, jos sitten vielä huomioidaan se kurssialennus, millä me olemme voineet ostaa omia osakkeita tässä yhteydessä, niin tässä on laskettu esimerkinomaisesti se, että kurssialennus on 25 prosenttia. Tosiasiallisesti se on ollut pikkuisen enemmänkin. Tässä, niin kuin kävi tuosta aikaisemmalta kalvolta ilmi, niin joka tapauksessa tämä taas päässälaskun helpottamiseksi, niin tämä tarkoittaa sitä, että jos kurssialennus on 25 %, eli tästä oman pääoman osuudesta saadaan neljännes pois, silloin me olemme laskennallisesti saaneet ostettua tämän asunnon 350 000 eurolle. Kun edelleen velan määrä pysyy samana eli se on 200 000 sekä siellä taseessa että sitten myytäessä, niin koska ostos on ollut 350 000 euron hintaan, niin oma pääomaosuus on ollut 150 tässä. Ja kun se on myyty sillä 500 000:lla, niin oman pääoman osuus onkin ollut 300 000 euroa. Tässä esimerkissä, mikä tarkoittaa, että se on kasvanut 100 prosenttia eli tuplaantunut. Tämähän on tietysti erinomaisen hyvä yhtälö, varsinkin jos tätä pitkäjänteisesti pystyy tekemään. Ja me olemme tehneet tätä jo siis reilut kaksi tilikautta. Tämä on ollut hyvä yhtälö. Kiitos.

Kiitos Jaakko esityksestä ja tervetuloa tänne kysymyspenkin puolelle. Meille on tullut yleisöstä muutama kysymys, niin aloitetaan niillä kysymyksillä. Ja oikeastaan tähän viimeiseen diaan viitaten. Ja kuten kuvasit, niin tämä omien osakkeiden ja asuntojen myynnin yhdistelmä. Yhtälö on aika houkutteleva, mutta samaan aikaan likviditeetti osakkeella on suhteellisen matala, niin sitä ei pystytä ihan täydellä teholla toteuttamaan. Niin kysymys kuuluu, että miksi ette tee Lemonsofteja teidän omien ostojen kanssa? Eli pyri ostamaan teidän suurilta omistajilta blokkikaupalla omia osakkeita?

Tämä on oikein hyvä. Hyvä kysymys tämä. Ehkä palaisin lyhyesti tähän likviditeettiasiaan vielä. Eli me olemme mitanneet sitä, mikä se meidän likviditeetti on. Ja tietysti tämä kertoo osittain myös siitä. Helsingin pörssin likviditeetistä, että paljonko se on. Puhutaan muutamasta 10 000:sta per kaupankäyntipäivä. Hyvinä kuukausina tässä meidän listaamisaikana me olemme olleet päälistakin huomioon ottaen, eli yhteensä se vajaa 200 yhtiötä, niin siinä noin puolivälissä keskimääräisessä päivittäisessä likviditeetissä, ja sitten heikompina kuukausina olemme olleet siellä sitä luokkaa, että sinne meidän taakse on jäänyt neljännes tai vähän vähemmänkin näitä yhtiöitä. Mutta joka tapauksessa tässä on siis tietyt säännöt, eli paljonko niitä pystyy sääntöjen puitteissa ostamaan. Ja käytännössä me olemme ostaneet sen määrän, minkä me näiden sääntöjen puitteissa olemme pystyneet ostamaan, eli maksimimäärän. Mutta tämä case Lemonsoft on hyvä kysymys. Ja sanotaan näin, että kyllä me tutkimme erilaisia vaihtoehtoja myös. Ja tämä on meillä osittain selvityksessä, koska sitä kauttahan sitten saisi nopeutetulla menettelyllä mahdollisesti ostettua enemmänkin omia osakkeita. Tämähän on erittäin hyvä asia. Että tällainen case on siis Suomessa jo tehty, että nyt meillä on esimerkkicase.

Kyllä ehdit ottaa vielä toisen yleisökysymyksen, jos oikein lyhyesti tiivistät kysymykseen. Miksi sijoittaa Asuntosalkkuun ennemmin kuin asuntorahastoon?

Tässähän on päivittäinen likviditeetti sen verran kuin likviditeettiä on, mutta joka tapauksessa päiväkohtainen vaihtelu on ollut suurempaa. Eli silloin jos sille pääomalle tulee tarvetta, niin silloin sen saa irti. Ja sitten toinen syy oikeastaan on se, että jos katsotaan ikään kuin kehittyneempiä pääomamarkkinoita ja mennään länsinaapuriin Ruotsiin, niin siellähän käytännössä nämä ovat listattuja yhtiöitä ja sitä kautta sijoitetaan, että käytännössä siellä ei kiinteistörahastoja olekaan. Eli tämä on ehkä kuitenkin kokonaisuutena läpinäkyvämpi systeemi.

Ja viimeisenä kysymyksenä vielä tosiaan: kuten aikaisemmin ostitte asuntoja juuri asuntosijoittajatyylisesti ja kasvatitte portfoliota, mutta nyt olette enemmänkin myynti-mindsetissä. Kuinka vaikea muutos tämä on ollut yhtiölle muuttaa tästä kasvun mindsetistä myynti-mindsettiin?

No mehän olemme joustavia. Meidän strategia onkin olla joustava ja hyödyntää parhaita markkinoiden mahdollisuuksia. Nythän tässä on se tilanne, että tosiasiallisesti me myös ostamme edelleen isolla osalla siitä pääomasta asuntoja, mikä vapautuu, koska me ostamme sitä omaa osaketta. Sitä kauttahan me sitten itse epäsuorasti ostamme sitä asuntokantaa lisää. Ja tässä oli kuvattu yhtälö, minkä takia se meidän mielestä on varsin houkutteleva tapa investoida asuntoihin.

Kiitos Jaakko, ja palataan asuntosektoriin sitten paneelikeskustelussa. Seuraavaksi meille nousee lauteille Investors Housen perustaja ja toimitusjohtaja Petri Roininen.